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ワンルームマンション投資法

ワンルームマンション投資法

ワンルームマンションとは?

ワンルームマンションは、一般に区分(くぶん)マンションと言われるものです。建物1棟をすべて購入するのではなく、マンション内の一室だけを購入し、人に貸すことで賃貸収入を得ます。
区分所有は、マンションの全室を所有する一棟の投資に比べ、価格も安く気軽に始められる不動産投資と言えます。

 

ワンルームマンション投資法のメリット

価格が安い

一棟のマンションを購入するより手ごろで、新築でも1000万台〜からあるため比較的始めやすい投資です。
それでも、「そんなにお金ないよ」、「高いな・・・」と感じる方もいるかと思いますが、不動産投資の最大のメリットは薬剤師の信頼・属性を生かして金融機関からの融資(他人資本)で物件を購入し資産形成ができるということです。自己資金は、ほとんど必要ありません

 

ワンルームマンション投資法のデメリット

利回りが低い

他の不動産投資法に比べると利回りが低くなります。低いと言っても、一般に表面利回り4〜5%くらいあります。
ゆうちょ銀行への通常貯金での金利0.001%(H29.8現在)であることを考えると、この数字の利回りが他の金融商品に比べると高いことがわかります。

 

0か100かの空室リスク

どの不動産投資でも、少なからず空室リスクがあります。ただ、ワンルームマンションが一棟と違うのは、空室になると家賃収入がゼロになってしまうことです。一棟では10部屋中の2部屋空室でも8部屋の家賃収入がありますが、ワンルームマンションでは空室になれば家賃収入はゼロになってしまいます。その為、空室率の少ない都心に物件を保有することが重要となります。

 

新築か中古か?

この投資法は、新築ワンルームマンションを購入するものと、中古ワンルームマンションを購入するものがあります。
ワンルームマンション投資のポイントは、需要のある値下がりしづらい都心部やターミナル駅から近い物件などを購入する必要があります。また、レバレッジを効かせ、より長い期間の融資を受ける必要がありますので、提携ローンの利用や購入後の管理を考えれば、新築区分が薬剤師にとって行いやすい投資と言えます。
中古の場合には、現金買いなどで安く購入できれば面白い投資といえますが、物件選びが難しいことと購入後の管理が難しいため初心者向けとは言えません。

 

ワンルームマンション購入のポイント

立地が重要

ワンルームマンションなら都心に限ります
デメリットにも記載したようにワンルームマンションは0か100です。空室になれば収入はゼロになってしまいますし、空室が長引けばより実質の利回りが悪化します。
そして、収入ゼロが続けばオーナーとしては当然、家賃を下げるということを考えざるを得ません。そうなると、せっかく入居はしても、100入るはずの収入が90などに減ってしまうため、計画通りの結果にならず後で失敗したと後悔することになります。需要のあるターミナル駅などの駅近物件であれば空室率が非常に低くなるため、より安定した投資ができます

 

サブリース契約はしない!

空室時にも家賃保証をしてくれるサブリース契約を勧める業者がいます。これは利用法によっては、安心で安定的な不動産投資となりえるため魅力的に見えるかと思います。
ただ、根本的にワンルームマンションは立地が重要であり、空室率が高くなるような物件を購入してはなりません。業者はサブリース契約を結べば利益が上がり、オーナーの利益は当然下がります。もともと空室率が高い物件には、保証をつけても業者は何のメリットもないので、ある程度すぐ入居付けできると自信がある物件であるはずです。その為、業者側からサブリース契約を勧めてくるような営業や会社には注意が必要です。「万が一に備えサブリース契約も選択できるけど、サブリースはする必要はないですよ」と言えるくらいの自信のある物件を紹介してくれる業者さんから買いたいものです。

 

大規模マンションのワンルームは買わない!

1棟マンションであればライバルは近隣の物件やオーナーになります。その場合には、まったく同じ築年数で同じ立地、同じ間取りの物件などは基本的にはありません。
ただ、ワンルームマンションでは、同じマンション内のオーナーがライバルとなります。当然同じマンションであれば築年数は同じですし、間取りや日当たりに若干の違いはあるにせよ基本的には同じ物件です。
その場合、同時にマンション内で10部屋の空室が発生したらどのようになるでしょうか?
そして、他のオーナーが自分より安い家賃で募集をかけたらどうでしょう?
自分が部屋を探していることを考えれば、同じマンションなら少し日当たり我慢して安い部屋でも良いとなりませんか?あるアンケートでは、部屋を選ぶ基準としての優先順位の一位が家賃でした。
100室以上ある大型マンションの一室を購入するということは、同時期に別の空室が生じる可能性が増え、ライバルが増えることを意味しています
ライバルがいなければ入居希望者は、純粋に立地や間取り、部屋のみで選んでくれますので、余計な家賃交渉などがおこらなくなるわけです。

 

良い営業と出会おう!!

ワンルームマンションは、何度も説明したように立地が重要ですので、多くは都市部駅近が投資対象となります。
その為、地方に在住の薬剤師の方がワンルームマンションを購入した場合、空室になった場合にすぐ自分で飛んで行って、部屋のクリーニングをしたり近くの不動産屋さんを回ったりすることはできません。特に薬剤師の忙しい仕事の合間に時間を作ることは、多くの方にとっては難しいかと思います。その場合、売ったら売りっぱなしの業者ではなく、その後までしっかり面倒を見てくれる会社である必要があります。ただ、販売から管理までしっかり行ってくれる会社から購入したとしても、不動産会社もすべての顧客の把握はできませんし、契約時に担当者と話したことがすべて他の従業員に伝わっているわけではありません。業界が違うため、専門用語がわからないことで上手く話が通じずイライラとすることも多々あります。そういった時に、間を取り持ってくれるのが担当の営業さんなわけです。不動産の知識があり、親身になってくれるような自分の担当を見つけることが成功の重要なポイントです

 

購入時に全てが決まる!

基本的に、新築時に新築プレミアムという言葉もあるように、家賃は新築時が一番高く、その後築年数とともに緩やかに家賃は下落していきます。
その一方、区分は1棟マンションなどと違って買ってから家賃を上げるような方法は、家賃相場が上がらない限り基本的にはありません。
修繕積立金などの支払額は、築年数とともに増加する傾向にあります。その為、最初に良い状態で購入できなければ家賃収入(インカムゲイン)がマイナスになってしまいますし
売却時にも、売却益(キャピタルゲイン)も取りづらく、最終的な投資として失敗に終わってしまう可能性が高いのです。

 

ワンルームマンション投資の実際(購入体験談)

事例1) 薬剤師Aさん

  • ワンルームマンション投資歴:7年目
  • 新築区分5戸購入。2戸売却し、現在3戸所有

 

実際の節税効果は?

薬剤師Aさんの確定申告による所得税の還付金は次のようになっています。

 

 1年目:約35万円
 2年目:約34万円
 3年目:約48万円
 4年目:約44万円
 5年目:約32万円
 6年目:約30万円

 

6年間での還付金の合計:約223万円
実際には、その他住民税の節税効果(月2万程度)もあります。

 

※ あくまで一例です。実際には薬剤師の年収や経費等により変わりますので参考程度に考えてください。

 

 

実際の収支は?

薬剤師Aさんは、東京と関西圏のターミナル駅近くに新築区分を5戸を35年ローンで購入し、金融機関からの融資額(借入額)は、約1億円ほどになりました。
途中でタイミングを見て保有していた5戸のうち2戸売却することで約4000万円を返済。また、残債より高く売れたため売却によって500万円の利益を得ることに成功しました。
実際には、この間に自分のお金は減らさず入居者の家賃でローン額も数百万円減っていたので、薬剤師Aさんの7年目での、現在の残債は約5000万円です。

 

今の状態を整理すると・・・

 

他人資本の金融機関からの融資で、お金を使わず約1億円の不動産を購入できました。そして、不動産を持つことで300万以上の節税効果(所得税還付+住民税減税)があり、2戸の売却益が約500万円です。その他にも、家賃収入からローン返済などのランニングコストを差し引いた、キャッシュフローが毎月少しずつ入ってきています。
6年間の不動産投資によって、約1000万円くらいの現金が残ったことになります。

 

この運用で得た約1000万円を、繰り上げ返済に回せば残債が約4000万円に減り、ローンの返済額が減ることによって年間の収支も改善しリスクが減った状態でよりよく賃貸経営が回っていきます。
ただ98.6%の稼働率で、うまく賃貸経営できているためあえて繰り上げ返済せず、保険代わりに団信の付いた物件のローンを残しつつ、投資によって得た1000万円を次の投資に回し、より資産拡大することを考えています。

 

まとめ

このように、投資をしている薬剤師と、投資をしていない薬剤師とでは、7年ほどで資産に約1000万円くらいの差がつく可能性があるのです。
そして、薬剤師Aさんはこのお金をさらに投資に回し、より資産拡大を考えていますので、投資をしている薬剤師としていない薬剤師の差は広がる一方です。
また、薬剤師Aさんのように不動産投資は長い期間の融資を得るのが定石ですが、投資をしている方の多くは実際に35年での返済を考えているわけではありません。しっかり勉強することで、このように低リスクでしっかりと効率的に資産を増やすことも可能です。
投資が薬剤師の資産形成に与える影響が良く分かったのではないでしょうか。
多くの薬剤師は、ただ単に怖い・・・怪しい・・・リスクが高い・・・と考えて、医療従事者としての勉強以外にお金の勉強や将来のライフプランをおろそかにしている方が多い印象です。現実に、このような薬剤師がいることがわかると、何もしないことの方がリスクであることや、損をしていることだと思えるでしょう。
国家資格である薬剤師免許を保有するということは、金融機関においても信頼性が高く、不動産投資をしやすい環境にあります。そのアドバンテージを利用しない手はありません。
是非、今後のライフプランの参考にしてみてください。

 

 

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