新築一棟アパート投資法

当サイトでは、他にはない薬剤師に特化した不動産投資法について説明しています。また、サイト運営者の実績・経験からより分かりやすく説明することを目指しているため、他不動産サイトのような一般的な説明とは違います。

新築一棟アパート投資法とは？

名前の通り、アパート１棟をまるまる購入し、部屋を人に貸すことで賃貸収入を得る投資法です。土地から建物まで、全て自分のものとなるためワンルームマンション投資法と比べて価格は高くなりますが、資産価値も高く、賃貸経営の自由度が高い投資法と言えます。

新築一棟アパート投資法のメリット

資産価値が高い

ワンルームマンションでは当然1部屋分の土地の権利は有していますが、その土地を自由に売買することができません。
その為、すべて自由が利く一棟の方が担保価値が高いわけです。

収入が大きい

ワンルームマンションでは1室の家賃収入のみですが、アパートだと6部屋あればその分の家賃収入が見込めますので単純にワンルームマンションを増やしていくよりスピーディーで割安で大きな収入を生むことができます。

ワンルームマンション　1戸　10万　→　アパート　1棟（6戸）　36万

新築一棟アパート投資法のデメリット

価格が高い

ワンルームマンションと違い、土地建物をすべて購入するため規模にもよりますが通常数千万円～1億円ほどの価格がします。
その為、金額が高いと感じ、リスクを必要以上に感じる薬剤師の方もいるかと思います。
ただ、不動産投資は他資本で資産を増やしていくことが最大のメリットであるため、お金を生まないマイホームを買うなら良いと考える方も多いわけです。（＞＞リスクを以上に感じる方はこちらを参照）

家賃下落の可能性

新築時は、新築プレミアムと言われ家賃が高く設定されることがあります。そのため中古物件のように家賃が安定せず、一度退去が出ると家賃下落する可能性があります。

なぜ新築か？

一般的に販売されているアパートの多くは木造です。中古は当然価格は安いのですが、シロアリなど見えない瑕疵がある可能性があります。また、融資により購入する際には、木造の耐用年数が他の構造に比べ22年と短いため、融資期間が短くなるという問題があります。

例えば、新築木造であれば耐用年数以上の30年で融資を受けることも可能ですが、築15年の木造物件を購入する際には22年－15年＝7年となり、耐用年数の残存年数7年でしか融資が組めない可能性が高いのです。また、不動産投資に積極的な某銀行では中古木造物件の取扱いもしていないという問題もあります。

・新築　1億円　利回り8％　（年間家賃収入800万円）
　2％金利30年融資　月返済・・・36万9619円　年間返済・・・443万5428円

・築15年中古　5000万円　利回り16％（年間家賃収入800万円）
　2％金利7年融資　月・・・63万8371円　年間・・・766万452円

上の事例では、中古で価格は半分になり、利回りは倍になっています。
一見、同じ年間家賃収入なら築15年の中古が良いと思いがちですが、フルローンで購入した場合には支払額が新築に比べ年間300万以上高くなっています。
これでは、返済にほどんど消えてしまい管理に伴う運営費や空室リスクに耐えられなく持ち出しが出てしまうため
投資として決して良いとは言えません。
レバレッジを効かせ、少ない資産を拡大させていくにはリスクを減らす必要があります。
30年が長いと考える人がいるでしょうが新築では10年は大きな修繕がかからないため、たまったお金を繰り上げ返済スいればよいわけです。
またお金があれば次の投資の資金ともできるため、資産の拡大ができます。
逆に、7年後に完済すれば中古の方が良いのではと考える人もいますが、耐用年数を過ぎた木造では大きな修繕費がかかる可能性があります。

また、現在不動産投資ブームもあり、優良な中古物件は値上がりしています。
その為、中古物件を買うためには買い付けなど購入判断にスピードが要求されます。そのため、ある程度詳しい知識が必要であり問題名のある物件を買ってしまう可能性もあります
現在、薬剤師にとっては金融機関も積極的に融資をしてくれますし、低金利ですのでリスクの低い新築のほうが薬剤師にとっては長期的に安定した投資ができます。

また、現在、震災後の資材高騰も影響し、オリンピック開催など人件費や資材高騰は続いております。