医師や薬剤師も失敗する不動産投資を徹底分析！

仕事中に来る不動産の営業電話に迷惑していませんか？
忙しいのになかなか電話を切ってくれない強引な営業に、これってもしかして詐欺かも？
そんな風に感じる医療従事者の方も多くいます。
また、「不動産投資に興味はあるけど、詐欺だと怖いな・・・」と感じて一歩踏み出せずにいる人はいませんか。

 

本記事では、多くの医師・薬剤師が経験した不動産投資の失敗談や失敗する理由について解説します。

 

 

本記事を書いている私は、薬剤師で29歳から不動産投資をはじめ今年（令和2年現在）で不動産投資歴10年目になります。

薬局長として働いていた調剤薬局には、毎日のように不動産投資の営業電話があり、営業電話をきっかけに不動産を購入した経験を持っています。
不動産の怪しい営業電話をすべて断らず、これまで100社以上、1000時間以上電話応対をし、実際に多くの業者と会った経験から、9割の方が不動産投資で失敗する理由について解説します。

 

医師・薬剤師の9割が不動産投資で失敗する理由をまとめました

医療従事者の中には不動産投資について「怪しい」「詐欺」などの否定的な意見を持っている人も多く見受けられます。その原因となるのが、皆さんが働く職場にかかってくる強引な営業電話です。
その一方、不動産投資を魅力に感じ実際に不動産を購入をする医師・薬剤師・看護師や公務員の方も多くいます。
しかし、多くの医療従事者は不動産投資で失敗をしてしまいます。それはなぜでしょうか？
医師・薬剤師の9割が不動産投資で失敗する理由をまとめましたので、参考にしてみてください。

 

そもそも不動産の知識がない

医師や薬剤師、看護師など医療従事者向けに来る営業電話ですが、電話を受けた医師や薬剤師はそもそも不動産投資の知識を持ち合わせていないことがほとんどです。
本業で忙しい医療従事者にとって、他の業界の勉強までする余裕がないのが実情です。
知識のない状態にもかかわらず、上手な営業トークに乗ってしまい後から「こんなはずじゃなかった」と後悔する人が多くいます。
そもそも、まったく知識のない状態で不動産を購入しないように気をつけましょう。
もし、購入を検討するのであれば不動産投資の専門書を最低でも１〜２冊読んで見ることをお勧めします。

 

私が約１０年前に最初に読んだ不動産投資の書籍は、住宅コンサルタントである野中清志さんの著書「ワンルームマンション投資法　改定第３版」です。

始めて買った不動産投資の書籍「ワンルームマンション投資法　改定第３版」

 

現在は、改定され「新訂 ワンルームマンション投資法」として発売されているようです。
興味のある方は、一度読んでみると良いと思います。2005年の初版以来何度も改定され出版されていることを考えると初めて不動産投資を勉強する方にはなかなか良い書籍かもしれませんね。

 

不労所得・儲かる投資と勘違いしている

不動産投資にはいくつかの種類があります。
基本的には、新築か中古か、そして一棟か区分（１部屋）かです。
医師や薬剤師にかかってくる営業電話の多くは、この中の新築の区分マンションになります。
マンションの１室を購入して人に貸して賃料収入を得るのですが、新築区分の家賃収入では基本的には儲かりません。
なぜなら、ローン返済と家賃収入を相殺するとほぼプラスはなく、マイナス収支（持ち出し）になることも多いからです。
不動産を買えば、すごく儲かるものだと勘違いして購入してしまった人は、後で失敗したと感じでしまうはずです。
あくまで新築区分マンションの場合には、キャッシュフローが出て儲かる物件ではなく、「節税」「生命保険」「年金」「資産」「インフレ対策」の5つを売りとして販売しているものになります。

 

 

詳しくは、新築区分投資の５つのメリットをご覧ください。

 

その他にも上手に持つことで売却益（キャピタルゲイン）を得ることもできます。
詳しくは、ゼロ円投資で500万円の利益をご覧ください。

 

リスクを理解せずに購入している

リスクをしっかり理解しないで購入してしまった場合、あとから「失敗した」と感じてしまうこともあります。
投資はリスクが全くないことはありません、不動産投資は高リスクではありませんがミドルリスク・ミドルリターンの投資であることを認識しましょう。

 

 

空室リスク

人口減少や賃貸住宅の過剰供給によって空室になるリスクがあると言われていますし、実際に不動産投資初心者の方が心配するリスクの一つです。
しかし、個人的にはエリアと業者の選定をしっかり行えばほとんどこのリスクは回避できると思います。
実際に、私の10年間に及ぶ新築区分マンション５室の運用実績は稼働率が約98.3%になりますので、悪徳業者に騙されない限りは、業者のデータ通りに空室リスクはそこまで気にする必要はないでしょう。

 

家賃下落リスク

家賃下落に関しては注意が必要です。
最初に想定していた収支が悪化してしまい長期の計画に影響が出てしまうからです。
ただし、空室が続く場合には家賃下落が余儀なくされるため家賃を下げる必要がありますが、空室率の低い物件であればそこまで極端な家賃下落に陥ることはありません。
私の10年間の経験の中では５室のうち１室のみが月額2000〜3000円の家賃下落が生じたのみで、他の物件は家賃の下落は生じていません。入居付けの強い管理会社にお願いしていれば家賃下落は頻繁に起こることはないということです。
ただ、注意したいのが100戸を超えるような大規模マンションの場合です。
マンション内の複数の部屋が同じタイミングで空室になる可能性があるため、他の部屋の家賃が低く設定されてしまっている場合には、家賃を下げざるを得ない状況になります。私が経験した家賃を下げた１室は、そのような大規模物件でした。

 

金利上昇リスク

現在の市況の中では、金利の大幅な上昇は考えられませんが、もしもの金利上昇に備えるのであれば事前に対策を取る必要があります。
例えば、繰り上げ返済や固定金利の選択、自己資金を多く入れ融資比率を低下させるなどの方法があります。
このように金利上昇リスクを理解し事前に準備することで、リスクを減らすことも可能です。

 

 

「不動産取得税」「固定資産税」の支払いを把握していない

既にマイホームを購入している方はわかるかと思いますが、不動産を購入した場合、あとから支払わなければいけない「税金」というものが存在しています。
購入した年に１度だけ支払う「不動産取得税」と、毎年支払う「固定資産税」です。
購入後少し遅れて支払いの書類が届くため、これが意外と忘れがちだったりします。
そのため、忘れたころにやって来る「不動産取得税」や「固定資産税」をみて、「こんな支払いあるの？」「聞いてないよ」「こんなはずじゃなかった」と感じてしまう方も多くいます。
特に、不動産業者の営業も毎年払う固定資産税については収支のシミュレーションの中で触れてはいるものの、１度しか払わない「不動産取得税」に関しては、シミュレーションに入れなかったり説明をしっかりしなかったりすることがあり、これがトラブルのもとになることがあります。

 

 

医師・薬剤師が不動産投資を行うメリット

医師・薬剤師の9割が失敗する不動産投資ですが、それでも多くの人が購入するのは不動産投資には魅力やメリットがあるからです。
一般的によく言われる不動産投資のメリットについて解説します。

 

節税

医師や薬剤師など医療従事者の方や公務員など一定の収入がある人にとっては、収めている税金も多くなります。
不動産投資では、固定資産税や管理費などの諸経費や減価償却費などの経費を本業の課税所得から損益通算により差し引くことができるため、結果として節税効果が生まれます。
確定申告が必要にはなりますが、所得税が還付されたり住民税が減額されることができます。
年収の高い医師・薬剤師にとっては大きなメリットです。

 

 

節税効果の概算（イメージ）にあるように、会計上の収支がマイナスとなり、現在の課税額から会計上の赤字となった不動産所得を差し引くことができるため、収める税金額が減ることになります。
雑費やその他の経費とは、例えばいままで経費にすることができなかった不動産投資に関連した「書籍代」や「文具代」、物件が東京にあれば東京に行く際の「交通費」なども経費にすることができるようになります。

 

生命保険としての役割

マイホーム同様、不動産投資の多くが団体信用生命保険に加入することになります。
団体信用生命保険とは、購入した本人に万が一のことがあった場合、ローン残債を全額返済してくれる保障のことです。
これにより、残された家族はローンの完済したマンションの家賃収入を得ることが可能となります。
中には、がんと診断された場合や生活習慣病で入院が長引いた場合にも住宅ローン残高が０円になる手厚い保証があるため、仕事の忙しい医療従事者の皆さんにとっては大きなメリットになります。
また現在、別の生命保険に加入している方は、保険の見直しにより出費が減る可能性もあります。

 

保険の見直しを検討の方は保険マンモス等でファイナンシャルプランナーによる無料相談を受けることも可能です。

 

経営能力・管理能力の向上

不動産投資というのは、不動産賃貸業と言い換えられます。金融機関からの評価は、投資（投機）ではなく、りっぱな事業とみなされています。
そのような不動産賃貸業を行うことで、サラリーマンであるにもかかわらず経営の知識が身につくようになります。
不動産投資を行うと確定申告を行うことにもなりますので経費の処理から、税金の理解まで様々な知識が身につきます。
私も、おかげで経営や店舗管理のための数字にも詳しくなり、薬局開設者（社長）からの信頼にもつながりました。キャリアアップに必要な能力も向上します。
これから開院や開局を考えている医師・薬剤師にとっても当然、大きなメリットがあると思います。

 

 

医師・薬剤師が不動産投資を行うデメリット

不動産投資をして失敗したと感じるには理由があります。
医師・薬剤師にとって不動産投資を行うデメリットを解説します。

 

空室やトラブル時における仕事への影響

1室しか所有しない区分マンションの場合、入居している時は良いのですが、退去してしまうと収入はゼロになってしまいます。
一方、銀行へのローン返済は待ってはくれません。
空室期間が長引くことで、精神的に追い込まれてしまい仕事に影響の出る方もいます。
立地が問題なければ空室期間は短くて済みますが、それでも時期によっては数ヶ月空いてしまうこともあります。
そのような、空室のストレスに耐えれない人は不動産投資には向いていないかもしれません。

 

 

不動産投資をする際に、注意すべき詐欺業者の特徴３つ

多くの社長や高所得者などが不動産投資を行っているのは、不動産投資は賢く運用すればメリットのある投資法だからです。
しかし、そんな不動産投資が「怪しい」と思われてしまう原因は、悪い業者が多くいる業界だからです。

 

私は、これまで不動産投資業者の営業100人以上と1000時間以上話してきた経験から、注意すべき業者の特徴を解説します。

 

その１：電話口から他の営業の声が聞こえてくる

詳しい理由はわかりませんが、怪しい業者の営業電話の特徴として、電話で話している後ろから別の営業の笑い声や雑談などの話し声が丸聞こえだったりします。
狭い部屋に缶詰めで営業電話をかけ続けているのかわかりませんが、私が怪しい業者と感じた会社は、こういった傾向があります。

 

その２：折り返しができない番号からかかってくる

私は、基本的に知らない電話番号や営業電話にも折り返すようにしていますが、一部の業者は発信専用となっており折り返しができない番号からかかってきます。
折り返すことができれば営業のチャンスが増えるはずですが、なぜか怪しい業者は一方通行の電話番号となっていることがあるのです。
こちらから電話されたらまずい何かがあると疑ってしまいます。

 

その３：矛盾点の指摘や注意をすると逆ギレする

多くの営業は、物件を売るためどんなに話の矛盾点を指摘したり、対応を注意してもめげずに営業してきます。
仕事なので当然と言えば当然です。
しかし、一部の業者はこっちにある程度の知識があり、カモにならないとわかると業者側から電話を切ろうとします。
これは問題外と言っても良いかもしれません。

 

不動産業者の営業について

営業担当者の対応が悪いからといって会社自体がダメな不動産を取り扱っている詐欺業者ということにはなりません。
しつこい営業電話も仕事なのですから仕方ないと思っています。
しかし、この3つに当てはまる業者は私の経験から、悪質な業者である可能性が高いと思います。

 

 

 

悪徳（詐欺）業者に騙されない方法

私は、営業電話がきっかけとなり不動産を購入しました。それでも問題なく運用できていますが、それは一部の成功例かもしれません。
多くの方は、営業電話で収支や管理の悪い物件を購入し後悔しています。
では、不動産投資で後悔しないためにどのようなことに気をつければよいのでしょうか。

 

不動産の知識を身につける

今は、多くの無料セミナーなどがあり本を読まずとも簡単に知識を得ることができます。
現在は、コロナの影響もありオンラインセミナーなども数多くあるので遠方の方でも参加しやすいです。

 

 

YouTubeの動画でも勉強が可能です。

 

動画で紹介されている株式会社GAtechnologiesが運営するRenosyの不動産投資の資料請求はこちらから可能です。

 

知り合いからの紹介を受ける

一番理想的なのは、知り合いからの紹介です。
不動産投資をやっている友人や知人がいるのであれば一度相談してみましょう。
知り合いの紹介であれば安心できますし、事前に詳しい話を聞くことができます。
また、場合によっては友だち価格での購入も可能となります。紹介者にも特典があることが多いので、紹介した方も紹介された方にも両方にメリットがあります。
また、紹介で購入した人には良い担当者がついてくれたり他の人以上にしっかりサポートしてくれます。

 

地域の大家の会などへ入会する

知り合いに不動産投資をしている人がいないという方は、大家の会などに入るという方法もあります。
現在は全国に大家の会というものが存在しています。
無料で大家の先輩方がアドバイスしてくれますので、このような集まりに参加してみるというのも良いと思います。
ちなみに、私は「仙台大家の会」のメンバーです。

 

 

連絡先

 

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下に設置のお問合せボタン、またはメール（info@tensyoku-yakuzaishi.com）からお問合せ可能です。

 

 

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